土拍火了，廣州樓市會立即逆轉嗎？
觀察市場走勢，可以看宏觀政策，可以看一手交易，也可以看二手業主掛盤房價的態度。
這些都是不錯的角度，但最直觀的還是要看開發者是否愿意拿地。
這直接代表了他們對未來市場的態度，是樂觀還是謹慎。
開發商一直在生活，不愿意花錢，那你就不用擔心了；但是當他們殺紅眼睛的時候，你幾乎要進場了。
但并不是說土拍火了，市場馬上火了，馬上逆轉，這是不現實的。
目前的趨勢，只能說明政府盈利，市場繼續分化，越好越好。
位置好，資產好，價格合適，開發排隊搶，價格越高。
但是有的，也沒有人關心。
如天河智慧城商業占比高，城投覆底；荔灣羊城搖號，但橋子地塊有瑕疵，省建工下場覆底；
而增城派潭，地價3000元/平，即使便宜，開發商也不要，直接流拍。
開發商并不傻，都是看未來一兩年市場好不好，有沒有穩定的預期，才決定要不要。。
而長隆197億史詩級拍地，讓番禺搶了不少話題，也拉了不少期待。
比如盛宴結束后，耀勝新世界廣場|耀勝尊府有香港看樓團“殺過來”看房。
不僅是第一手，這種熱量也傳遞到了板塊中的第二手。
有中介說：“萬博一直都不差，華潤來了，還有新的萬象購物中心，以后肯定會漲?！?/p>
事實上，早在華潤說要拿地的時候，板塊內的二手房市場就準備搬家了。
以板塊標桿二手房“萬科歐泊”為例，甚至有業主喊“一起沖上7萬/㎡“有不少業主跟隨這波行情，在2月至3月先一步調價。
1月：（2023年1月11日上市數據）
二月：（2023年2月23日上市數據）
四月：（2023年4月23日上市數據）
無論是交易數量還是觀看次數，都要活躍得多。這表明這種熱量從供應端傳遞到需求端。
不過，我今天發現，掛牌數量也比以前多了很多。
看來有不少業主希望借此機會套現離場。
我直接是個好家伙！
2012年開盤價為1.6萬元 /平計算，10年來漲了3-4倍，這一盈利水平堪比珠江新城。
即使是近幾年才入場的業主，也至少翻了個double。
然而，隨著周邊住宅板塊的成熟，越來越多的住房流入市場擠壓，擁有5年以上住房年齡的歐泊，目前的價格與周邊新房沒有競爭優勢。
6.8萬的價格買耀勝尊府，買和悅府不香嗎？
但說實話，這波史詩般的土拍確實引爆了市場的預期。
那么，廣州還有哪些堪比長隆的“王炸”地塊呢？
其實不多， 也就兩塊。
一個是海珠海珠上涌果樹公園北側地塊；另一個則是天河世界大觀地塊。
這兩塊地塊，計劃5月底上市第二批土地供應計劃清單，6月至7月上市出讓。
土地價值大，無瑕疵，估計會引起國企和央企的一輪斗爭，掀起市場預期。
此外，還有其他關注點，那就是珠江新城東部的“省工業設備安裝公司地塊”，靠近馬場、潭村和華快。
01
今天我剛去了海珠上涌果樹公園，還有世界大觀看，接下來具體跟大家聊聊，好在哪里。
首先，海珠上涌果樹公園地塊，位置真的很好。
位于廣州新中軸線南段，靠近海珠區府，隔壁是廣州大道，一腳油門12分鐘到花城大道，即珠江新城。
真的不行，轉新郊西路，走江海大道，過獵德大橋，也就17分鐘。
就像現在晚上8點，晚高峰不堵車，到珠江新城也不到15分鐘。
珠江新城15分鐘，天河公園12萬多，你覺得這里能差嗎？
還有地鐵，在建11號線，住宅地塊內有站點上涌公園站，這你受得了。
除區位足夠好外，地塊總占地面積約7.5萬㎡，容積率只有3，這是目前海珠區公開出讓的最大地塊。
看圖片，這個學校的地塊，是不是有點大到夸張？
既有住宅、商業用地，又有幼兒園、小學、完整中學，完整的15年教育配套設施。
想象一下，買了這里，運氣好一點再考隔壁的中大。22年來，孩子們每天都能回家，想想就“可怕”。
此外，板塊旁還有華南師范大學附屬中學，這樣的名校。
此外，南方還有上涌果樹公園、海珠湖公園等景觀。
教育、學校、景觀、地鐵BUFF，直接疊滿，幾乎沒有不利因素。
你說，能不能打。
目前，離地塊最近的新盤有保利四季和頌，平均價格為8-9萬/㎡，第一次開始賣得很好。
但盤子小，貨量少，周邊雖有改造預期，但進展相對較慢。
二手房，地塊旁邊的一景翠園，目前平均掛牌價格為5-7萬/㎡。
從航拍的角度來看，這個視野真的很好。
然而，該地塊周圍有一個大型紡織城市，一些工廠和倉庫分散，即合生康鷺的舊改造，預計將于年底開放。
聽說越秀一直盯著海珠上涌果樹公園地塊，想搞下一個“琶洲南”。
不過，其他央企，如保利，中海估計也摩拳擦掌。
02
談完海珠，再來看看天河世界的大觀。
世界大觀地塊，規劃總建筑面積約51萬㎡，規劃包括住宅、商業、幼兒園、小學。
與海珠果園相比，該地塊的配套完成程度要弱得多，缺乏商業中心和足夠近的地鐵。
然而，住宅用地圍繞著現狀的水分布，被大面積的綠地和廣場包圍。未來，一定要走低密度豪宅路線，問題不大。
｜世界大觀現狀@廣州房地產攝影現狀@廣州房地產攝影
而且這個盤子本身就是公園改造，舒適度肯定不錯，周圍的豪宅氛圍很濃，這就是OLD MONEY更注重生活質量。
比如合生帝景山莊、合景鎮頤府、合生曼云，整個板塊價格為7-10萬/㎡左右。
像合生帝景山莊這樣的別墅，要去10萬/㎡，而且合生云、合景振頤府的平層至少要8萬＋/㎡。
未來，該地塊的價格取決于開發商想要建造的產品和征地成本。
有一家牛奶廠，周圍有很多豪宅，這塊地要靠搶。
據說保利、中海等幾家大型房地產企業，都對這一地塊非常感興趣。
最后，則是省工業設備安裝公司地塊，位于地鐵13號線、21號線沿線，距白馬崗站500米。
然而，離天河公園站有點遠。
項目規模不大，占地約9000多個㎡、總建筑面積約4萬㎡，地塊很小，只有300-400套。
然而，地塊靠近華快，屬于“呼嘯山莊”。幸運的是，地塊靠近馬場和潭村。隔壁新盤天林府·玉林賣10萬 。
整個板塊，新房很少，這樣的蚊型土地，對標振林是做改善和豪宅，慢慢賣，買家還是很吃這個地段。
不過，聽說樓面地價并不便宜，預計5萬/平。
這不是房價，而是地價。
嘖嘖，廣州真的拿出了壓箱底的寶寶，提高了核心板塊的價格，提高了預期。
每個人都要小心。
————偷偷告訴你老改秘密，偷偷告訴你聽————
