《流浪地球2》中有一個令人印象深刻的情節。

劉德華飾演的圖恒宇要在北京某樓盤執行水下任務，轉身看到墻上的二手房廣告:2058年北京房價跌至每平方米300元。圖恒宇長呼吸道:“(北京的房價)終于便宜了?！?/p>

當然，這是在嘲笑北京的強勁房價。然而，在外界看來，受供求關系、城市化進程、宏觀經濟等因素的影響，即使30年后，北京的房價也很難出現極端的起起落落。

今天是2023年。根據國家統計局4月15日公布的數據，北京1-3月新房和二手房價格分別環比和同比上漲。但從時間線來看，北京新房價格自2020年以來仍處于較低水平；與2017年高峰期相比，二手房價格仍有一定距離。

事實上，在今年短暫的春天之后，自3月底以來，北京的房地產市場又被忽視了，“年輕人不應該再買房子了?！边@使得北京政府出臺了許多政策。除了之前的護送轉讓、區政策和其他政策外，4月20日，北京房山區正式發布了“聚源計劃”。

其中，對戰略人才和領軍人才，最高一次性獎勵100萬元和50萬元，最高100萬元和50萬元的購房補貼或最高100%、50%的租金補貼。這會促使北京房價上漲嗎？

250套房，只用15分鐘就賣光了

“當時房子比較好賣?！狈康禺a中介宋楠向湘「市界」這樣描述了今年2月至3月北京樓市的小陽春市場。

北京房地產市場的溫暖背后是過去三年積壓需求的釋放?！百彿空咧饕莿傂孕枨蠛透纳菩枨??！彼伍嬖V我，「市界」。

以北京二手房為例，今年一季度累計成交4.7萬套，同比增長28.3%。

羽佳在北京漂泊多年，自2022年初以來，一直將買房提上議事日程。在羽佳看來，買房是一件大事，需要精心挑選。畢竟，所有的財富都花光了。然而，羽佳之前的看房之路并不順利。

直到2023年1月，宇佳才開始了一波密集的房屋觀看，最終贏得了一套面積45平方米的二手房。這個套房有一個閣樓，如果合理利用空間，你可以做三間臥室?！?月14日簽訂合同，2月14日網上簽署，3月14日收到房間?！庇罴迅嬖V我「市界」。到目前為止，于佳在北京有了自己的家。

“在北京買房太可怕了?！辟I家王磊向向買家王磊要了?！甘薪纭箛@了口氣，“有些房地產賣得很快?！?月的一天，中介告訴王磊，他推薦了一套55.9平方米的二手房，晚上掛著，晚上10點，總價625萬元。

這所房子位于海淀區定慧寺?！胺績r很高。它仍然是一個三居室的房間。不僅房子是方形的，而且初中學區也很好。無論風景如何，社區都是一個花園。買家甚至不看房子就買了?！蓖趵谡f。

▲(圖源/視覺中國)

2月份新房市場的表現并不遜色。從房山新房市場來看，其成交量從1月份的180套增加到2月份的270套，同比增長78.8%。

而位于內城核心區的房地產，由于寸土寸金、獨特稀缺，銷售更加火爆。以今年3月開盤的北京中信城四期(案名都闕園)為例。本項目平均備案價格為每平方米16.5萬元，創下2017年以來新房價格新高。

作為西城區唯一在售的新房，都闕園位于二環路和菜市口地鐵站旁，交通優勢明顯?！伴_發商根本不擔心賣。他們擔心的是知道的人太多了，到時候會有人搞關系什么的。所以這個樓盤幾乎沒有對外宣傳，開盤通知極其低調，和地下工作一樣?！北本┮晃环康禺a人士說。饒是這樣，聞到氣味的逐利者和有錢人蜂擁而至。

這種節奏也在北京城市建設·天壇府上得到了生動的體現。該項目位于北京市東城區景泰地鐵站，距天壇約1公里，可以說是核心的核心。3月25日，北京城市建設·天壇府五期開業當天，其250套房屋僅在15分鐘內售罄。

然而，即使在小陽春，無論是新房還是二手房，也有房子不容易賣。

讓我們先看看二手房。王夢花了四個多月的時間把房子掛在網上賣了。她100平方米的三居室位于北五環路?！胺孔佑忻黠@的硬傷，戶型不好，攤位太大?！蓖鯄粽f。

從最初高于市場5萬元的上市價格，到三個月后的16萬元，再到后來與買家談判時的6萬元，王孟終于在4月初以低于市場價格17萬元的價格賣掉了這套房子?！斑@四個月沒賣了，太焦慮了?！?月21日，王孟翔「市界」表示。

北京的藍瑟在網上掛了燕山50多平方米的二手房兩年。即使在這個小春天，她把總價從110萬元降到了90萬元，也沒有人關心這所房子?！半x市中心太遠了，賣不出去?！彼{瑟無助地告訴我「市界」。

新房市場也不容易賣。同樣是中國建設開發的新房項目春和印象，但沒有中國建設大學印悅賣得好?！皩W府印悅戶型更好，周邊設施更完善。而且離地鐵站比較近，價格也比較低，綜合性價比也比較高?！彼伍f出了原因。

事實上，無論是新房還是二手房，賣不好的原因都差不多?！耙磻粜筒缓?，樓層太高，位置不好，要么沒有電梯，配套設施不成熟，性價比不高?！彼伍f。

宋楠沒想到的是，在這種冰火兩重天的狀態下，北京樓市的火勢很快就消失了。

該賣的年輕人，又不買房了？

從3月下旬開始，“帶看量和成交量明顯下降?！彼伍嬖V我們，「市界」。

讓我們以二手房為例。宋楠的中介店位于朝陽豆各莊，輻射社區7000多戶。目前，有200多套二手房在售?！吧蟼€月差不多賣了二三十套。與上個月相比，本月月成交量下降了20%-30%?！敝兄笖祿@示，截至4月19日，北京二手房日均成交量為2.8萬平方米，較3月中下旬下降10.1%。

市場上性價比高的二手房也賣完了。賣掉小三居室后，王夢想用手中的錢換一套大三居室。然而，老房子已經賣了好幾天了，王夢還沒有開始新房子，即使她現在住在出租屋里?！拔蚁矚g的東西很快就被買走了。有些房子看起來不錯，但上市價格明顯遠高于市場價格?！蓖鯄粝琛甘薪纭雇虏鄣?。

在北京房地產市場的這個小春天，房屋觀看和交易量的增加也改變了許多二手房屋所有者的心態?！啊　?！”宋南描述說，在現有交易價格的基礎上，一些業主將多掛10萬元，甚至遠高于20萬元。

張思的房子位于北京市通州區馬駒橋，是一套141.33平方米的三居室公寓。她把房子的掛牌價定在645萬元。這高于同一社區房屋的掛牌價格?！甘薪纭剐枰⒁獾氖?，張思房屋所在社區，171.07平方米的掛牌價為628萬元，169.29平方米的掛牌價為620萬元。

“我的房子很有潛力，地鐵還沒有宣布，但很快就會有?！睆埶冀o予?！甘薪纭沽谐隽似渥罱K價格高于市場價格的原因。

▲(圖源/視覺中國)

“這些價格高于市場價格的房子給客戶留下了很長時間的討價還價空間。如果很長一段時間沒有人買它，業主就會降低價格。在一定程度上，如果客戶能接受它，它就會采取行動?！比欢?，宋楠說，這需要一段時間?！艾F在信息越來越透明，買家不會接受高水平的市場，當不公正的大頭?！?/p>

這使得庫存居高不下的二手房再次上漲。從鏈家北京二手房掛牌數量來看，3月11日二手房掛牌數量為104911套，4月12日增至112041套，增長6.8%。2021年3月1日，這一數據為77452套。

新房市場也表現出疲軟。郭曉是一家大型房地產企業的營銷總監。他公司監測到的數據顯示，自3月底以來，北京市場發生了一些變化，“房地產來訪數據在四周內持續下降，下降幅度不小?；旧?，每周可以下降10%-15%?！?/p>

“過去三年積累的需求已經釋放了?！惫鶉[向「市界」解釋說，北京這一波購房者大多只是需要和改善的人。大多數剛性需求主要是年輕人，而許多改善的人則以舊換新。

“他們買了房子后，手里沒有錢，暫時也不會買房子。而手頭有錢的人，過去市場好的時候，買房是為了增值。但現在，除了個別板塊的個別熱點項目可以增值外，北京的房子更多的是保值屬性。這也讓手頭有錢的人不喜歡買房?！惫鶗哉f。

事實上，從目前的角度來看，無論是二手房還是新房市場，“由于自然稟賦和規劃取向的不同，北京各地區的發展不同，首都的功能也不同，區域差異明顯?！北本┓康禺a法學會副會長趙秀池告訴我們「市界」。

以房山、懷柔、平谷、密云為代表的郊區或郊區，由于庫存過大，受交通、商業、教育、產業支持等因素的影響，庫存清算的壓力遠遠大于以東西城、海淀、朝陽為代表的城市。

房山是典型的。在基數低、部分項目集中在線簽約的背景下，房山商品房交易雖然在今年一季度同比增長，但截至3月底，房山區新建商品房可售面積為103.2萬平方米。按近6個月平均銷售面積計算，房山短期庫存清算周期為22.3個月。

2017年房價凍結，2017年房價凍結

面對房地產市場的激增，北京政府也采取了許多行動，特別是在以房山為代表的地區。

今年3月31日，北京宣布正式啟動現有住房“押金轉讓”模式?！斑@可以激活二手住房市場，提高二手住房交易的效率，降低二手住房交易的成本?！壁w秀池說。

4月10日，北京市住房和城鄉建設委員會按照“一區一策”的方式，試點出臺了多子女家庭和職業住房平衡家庭住房支持政策。從各種解釋來看，這一政策可能體現在提高二、三子家庭公積金貸款上限或降低二套房最低首付比例上。

此外，4月20日，北京房山區正式發布“聚源計劃”，引進人才，支持人才。其中，對戰略人才和領軍人才，最高一次性獎勵100萬元和50萬元，最高購房補貼100萬元和50萬元或最高100%、50%的租金補貼。

在這些優惠政策的出臺下，房山樓市聞風而動?！半m然一區一政策還沒有實施，但新房計劃將價格提高5%。預計這一政策實施后，房山的成交量也會上來?！?月25日，房山一位資深房地產中介告訴我們「市界」。

這對整個北京的房價有什么影響？要回答這個問題，首先要從多年來北京的房價入手。

北京的房價一路飆升。自2000年加入世貿組織以來，北京的房價從每平方米幾千元上漲到2011年每平方米2.5萬元，2016年3月至2017年3月達到每平方米6.8萬元的高峰。

因此，2017年3月17日出臺了歷史上最嚴格的限購政策。到目前為止，北京房價的快速上漲不僅停止了，一些地區的房價甚至下跌了。比如房山二手房價格自2017年317調控以來下跌了20%以上。

在過去的六年里，雖然北京的一些地區也在涌動，但它延長了時間線。與過去幾年的房價相比，“現在（2023年）北京的大部分房地產還沒有回到2017年的高點?！彼文细嬖V我「市界」。

六年后的今天，即使偶爾出現一些地方性的優惠政策，認房認貸、兩套首付比例高達60%等嚴格規定依然像緊箍咒一樣套在北京樓市頭上。

雖然國家統計局數據顯示，1-3月北京新房價格同比上漲4.6%，二手房價格同比上漲3.8%，“但上漲幅度和空間有限?？偟膩碚f，北京的房價是穩定的?！惫鶗砸餐?。

以小陽春二手房市場為例，2023年3月平均價格為每平方米6.25萬元，新房平均成交價格為每平方米5.25萬元。但要知道，2017年，北京二手房平均掛牌價格為每平方米6.9萬元，高峰期一度達到每平方米7.5萬元。

究其原因，“北京作為首都，房住不炒的邏輯一直存在，實質性的優惠政策也沒有出現?！惫鶗越忉屃嗽?。

▲(圖源/視覺中國)

對于房地產企業來說，多年在北京的征地和交易經驗也讓他們明白，來北京的主要目的不是賺錢，而是刷存在感。

“限制房價和競爭地價”的土地拍賣規則仍在北京實施?！暗壳暗纳唐贩款A售價格相對合理，與以往相比有一定程度的上漲，基本接近市場價格?！北本┓康禺a企業的人說。

但這并沒有讓開發商興奮，因為雖然預售價格很低，但因為與周圍的二手房相比，不擔心銷售，擔心利潤微薄，甚至不賺錢?，F在預售價接近市場價格后，開發商擔心，如果有很多位置，房子還能賣嗎？

在這種情況下，今年北京的第一輪土地拍賣，也出現了與房地產市場相同的兩級分化現象。

今年3月25日，吸引42家房地產企業注冊的朱辛莊地塊因激烈競爭進入彩票環節。同一天，昌平新城東區的地塊要冷得多。最后，它以27億元的底價獲勝。

“朱辛莊靠近地鐵，周圍是互聯網代碼農民，而新城東區是郊區，銷售相對困難。這表明房地產企業現在非常冷靜?！惫鶗苑治龅?。

理性的還有買家?！半m然買房是自己住的，房價漲跌，這是一種心理作用，但沒有人希望自己站在山頂上，每個人都希望自己的房子能保值增值?！壁w楠說。

(除趙秀池外，文中人物均為化名。)